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农村集体土地入市交易跨出重要一步

www.lyfdc.com.cn 2019-08-28 点击:( 559 ) 来源:光明网

8月26日举行的十三届全国人大常委会第十二次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》作出修改,这两部新的法律将于2020年1月1日起生效执行。其中土地管理法的修改主要侧重于集体经营性建设用地入市交易方面,破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。这项修改对于激发我国农村集体建设用地进入市场交易将起到直接的推动作用,从而更多的增益农民利益,推进我国城乡一体化协同发展。

本次对土地管理法修改最为重要的一个动作,是删除了旧法中关于任何单位或个人需要使用土地必须使用国有土地的规定。我国的土地管理实行的是城乡二元的制度,城市土地一律为国有土地,国家是城市土地的所有者,而农村土地则由农村集体所有。这种城乡二元的土地制度有其历史渊源,但与市场经济体系确立后城乡土地的实际使用情况已经不能切合。实际上旧法的这一规定早已被突破,特别是随着近年来城镇化的快速推进,我国越来越多的大中城市版图在不断扩大,原来的农村土地通过地方政府主导的征收改变了属性,成为国有土地。

但是,在集体土地通过征收转变为城市土地的过程中,由于法律规定不清晰,导致征地纠纷时有发生,被征地农民的权益未能得到很好保障。在此次对土地管理法的修改中,增加了相关条款,规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。这是一次重要的土地管理制度创新。

新的土地管理法规定可以通过出让、出租等途径实现使用,这一新增的规定,实际上为农村土地进入市场交易打开了一个重要的口子,这也意味着现有的土地征收制度将出现重大变革。集体土地无论是用于公共设施建设还是商业建设,都将产生巨大的商业利益,农村集体土地通过市场交易,可以体现出更合理的实际价值,让农民有机会得到来自市场的土地红利。相比于土地征收,这是一种更具公平性的制度,地方政府也可以从土地征收的事务中解脱出来,减少乃至杜绝与各种利益相关方的利益交易或利益摩擦,使土地市场更像市场。

此次对土地管理法的修订是与对城市房地产管理法的修订一起推进的。虽然这两部法律规范的对象不同,但土地管理法的修订对于促进我国房地产市场调控目标的实现也将起到正面的积极作用。我国房地产市场近年来积极贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”这一调控目标,通过加大土地供应来满足各种住房需求。推动农村集体土地入市交易,可以有效地起到加大土地供应的效果,同时减轻城市中心区用地压力,并且对城乡一体化建设也将起到重要的推动作用。

农村集体土地的使用可以通过市场交易来完成,这是我国土地管理制度中一个重要的变革。从目前来看,这项改革刚刚起步,在实践中会出现什么问题,还有待检验。然而,这一改革的方向是正确的,是符合广大农民心愿的。同时,这项改革也是谨慎的,改革的范围仅限于集体土地,对于此前高度关注的农民宅基地等的管理方法仍未改变。在新的土地管理法生效执行后,有关部门一方面应该积极鼓励集体土地入市交易,并且通过及时总结经验,探索进一步加大土地制度改革的路子;另一方面还需要做好市场监管,督促各方恪守法律边界,防止土地交易中出现各类侵害农民利益的事件发生。

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